2019年前两月，全国主要城市受监测的新房及二手房市场普遍出现量价双跌。尽管局部城市小幅回暖，但是业内人士分析认为，就全国房地产市场而言，未来预期整体向稳。在地方政府的精准化调控作用下，一方面难以大面积上涨，另一方面也预防出现暴跌的可能性。
前两月楼市成交量普遍下降
3月11日，根据相关机构发布的2月份全国40城住宅成交数据显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%，创近4年同期新低。其中，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。
和成交量持续走低相一致的是，住宅市场的成交均价涨幅也在持续收窄。业内人士分析认为，结合当前的市场成交情况，预计2019年上半年40城市成交量将继续萎缩。分城市类别看，一线城市由于目前成交量已经处于低位，有望开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。
局部市场难改整体降温趋势
近两周，局部市场出现楼市回暖消息。比如说，南京部分项目开盘当天实际到访量多达3000人，环北京的河北燕郊也出现了房价上涨的消息。因而，部分潜在购房者对市场预期发生了微妙的变化，有市场观点认为节后房地产市场渐有回暖征兆。尤其是那些市场早期已处于持续调整过程的核心一二线城市，楼市、地市皆有微幅转暖迹象。
瀚宇天悦湾售楼部认为，在市场调整到一定程度、政策进行了结构性优化、企业进行了适度让利后，确实在一定程度上缓解了购房压力，局部市场微幅回升也是正常合理的现象。不过，目前的局部市场变化受节后效应、供给端影响成分更多，受需求端变化影响较少。因此，局部难向整体扩散，可持续性也仅存在部分前期调整较充分的区域。从全国市场来看，成交量区域分化明显，二三线代表城市仍在降温。
政策精准调控，市场预期向稳
2018年全年，地方城市先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地扼制了投资投机需求，房价涨幅逐渐收窄。2018年末，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，在业内普遍看来，“稳”将成为2019年房地产市场的主基调。
在市场趋势方面，业内人士分析认为，在“因城施策”背景下，各地政府根据市场运行实际情况稳步优化政策体系。预计未来，房地产市场整体将继续平稳运行，但各线城市市场将延续分化。具体来看，一二线城市有望低位企稳，部分三四线城市将面临一定去化压力。
